广州市住房和城乡建设局 广州市规划和自然资源局《关于规范新增租赁住房有关管理工作的通知》及政策解读

 房屋租賃合同糾紛     |      2020-08-22
標簽:房屋租賃,以租代售,租賃合同,


广州市住房和城乡建设局 广州市规划和自然资源局

  關于規範新增租賃住房有關管理工作的通知

穗建规字〔2019〕6 号



各有關單位:
  爲規範我市新增租賃住房管理工作,根據《國務院辦公廳關于加快培育和發展住房租賃市場的若幹意見》(國辦發〔2016〕39號)、《廣東省人民政府辦公廳關于加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》(粵府辦〔2017〕7號),以及我市發展住房租賃市場相關政策,現就有關管理事項通知如下:


  一、《國有建設用地使用權出讓合同》約定的自持租賃住房、利用集體建設用地建設的租賃住房、經規劃和自然資源部門批准新建或改造的租賃住房適用本通知。


  二、住房和城鄉建設部門負責新增租賃住房的市場管理,規劃和自然資源部門負責新增租賃住房的土地出讓和不動産登記工作。


  三、房地産開發企業、農村集體經濟組織可自主出租經營新增租賃住房,也可與住房租賃企業合作出租經營。


  四、用于建設自持租賃住房的土地出讓時,應在《國有建設用地使用權出讓合同》中約定,地塊所建自持租賃住房應當整體辦理不動産登記。不動産登記部門應在其不動産權證和登記薄上注記用途爲“自持租賃住房”,載明“不得分割、銷售、轉讓及拆分抵押。房地産開發企業發生合並重組、股權轉讓等特殊情形的,自持租賃住房應整體轉讓,轉讓後自持租賃住房性質不變。”


  五、利用集體建設用地建設的租賃住房,集體建設用地使用權人應整體申請不動産登記。不動産登記部門應在不動産權證和登記薄上注記“不得分割、分拆銷售、分拆轉讓及分拆抵押”。


  六、新增租賃住房的經營實行市場化調節機制,不限定承租主體,租金價格由租賃雙方參考《廣州市房屋租金參考價》並結合市場水平協商確定。政府有關部門按市場價格團租用作公共租賃住房及其他政策性住房的,其承租對象、租金價格和管理要求按照相關規定執行。


  七、新增租賃住房建設標准應當符合《廣州市住房和城鄉建設委員會廣州市公安局廣州市來穗人員服務管理局關于廣州市住房租賃標准有關問題的通知》(穗建規字〔2017〕17號)要求。


  八、新增租賃住房竣工經驗收合格後,方可交付使用。


  九、新增租賃住房出租應當按照《廣州市房屋租賃管理規定》、《廣州市房屋租賃合同網上備案規則》(穗建規字〔2017〕18號)的規定,辦理房屋租賃合同登記備案。


  十、經營新增租賃住房的房地産開發企業、住房租賃企業、房地産經紀機構或農村集體經濟組織等市場主體,應在廣州市房屋租賃信息服務平台進行注冊,如實錄入房源信息。


  十一、住房租賃合同期限不得超過二十年。一次性收取租金的不宜超過一年。租金收取鼓勵押一付一,押金最高不超過月租金三倍。


  十二、宣傳推廣及運營租賃住房項目時,不得誘導、強迫、引導承租人參與任何有金融風險的行爲,不得出現“投資”、“升值”、“名校”、“首付”、“月供”、“不限購”、“不限貸”等涉嫌誤導、欺騙和虛假宣傳字樣。


  十三、本通知自印發之日起施行,有效期5年。
  

广州市住房和城乡建设局 广州市规划和自然资源局

  
2019年6月27日



《關于規範新增租賃住房有關管理工作的通知》的政策解讀


按照《廣州市人民政府辦公廳關于印發廣州市政策文件解讀工作實施辦法的通知》(穗府辦函〔2017〕313號)的有關要求,現就《關于規範新增租賃住房有關管理工作的通知》(穗建規字第〔2019〕6號,以下簡稱《通知》)相關內容解讀如下:


一、制定背景和依據

2016年5月17日,國務院辦公廳出

台《關于加快培育和發展住房租賃市場的若幹意見》(國辦發〔2016〕39號),要求以建立購租並舉的住房制度爲主要方向,健全以市場配置爲主、政府提供基本保障的住房租賃體系。之後國務院各相關部門相繼發布了政策文件,鼓勵通過房地産開發商自持、商改租、利用集體建設用地建租賃住房等方式增加租賃房源的供給。根據國務院和省政府的工作部署要求,我市出台了《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》(穗府辦〔2017〕29號),在自持、改造租賃住房等方面給予了充分的政策支持。爲深入貫徹落實中央關于培育和發展租賃住房市場的決策部署,進一步規範租賃住房管理,市住房和城鄉建設局、市規劃和自然資源局聯合制定了《關于規範新增租賃住房有關管理工作的通知》。


二、主要內容

《通知》共十三條,主要內容包括適用範圍、部門分工、經營方式、不動産登記、承租對象及價格、住房標准、竣工驗收、登記備案、信息管理、合同期限及押金給付、宣傳推廣、生效期限等。主要內容如下:

(一)適用範圍

包括《國有建設用地使用權出讓合同》約定的自持租賃住房、利用集體建設用地建設的租賃住房、經規劃和自然資源部門批准新建或改造的租賃住房。

(二)多措並舉,充分激發租賃市場活力。

一是充分利用政策,进一步改革租赁市场,明确新增租赁住房涵盖范围,包括《國有建設用地使用權出讓合同》約定的自持租賃住房、利用集體建設用地建設的租賃住房、經規劃和自然資源部門批准新建或改造的租賃住房。

二是租賃經營方式靈活。《通知》對租賃住房經營方式未做限制,房地産開發企業、村集體可以選擇自主出租經營新增租賃住房,也可以選擇與住房租賃企業合作出租經營。

三是新增租賃住房的經營實行市場化運作,不限定承租主體和租金價格,但政府部門按市場價格團租用作公共租賃住房及其他政策性住房的除外。

四是減輕承租方租賃成本,鼓勵租金收取押一付一。

(三)源頭管控,解決産權糾紛,防範以租代售風險。

一是土地出讓時即設置限制性條件。要求自持性租賃住房建設地塊出讓時就要求在《國有建設用地使用權出讓合同》中約定:“地塊所建自持租賃住房應申請整體登記”。

二是在不動産登記時采取措施進行防範。其中自持性租賃住房不動産登記時,負責登記部門應在其不動産權證和登記薄上注記用途爲“自持租賃住房”,同時載明“不得分割、銷售、轉讓及拆分抵押,房地産開發企業發生合並重組、股權轉讓等特殊情形的,自持租賃住房也應整體轉讓,轉讓後自持租賃住房性質不變”;而對于利用集體建設用地建設的租賃住房,也要求集體建設用地使用權人應申請整體登記,同時不動産登記部門應在其不動産權證和登記薄上注記“不得分割、分拆銷售、分拆轉讓及分拆抵押”。

三是按照《合同法》相關條款規定新增租賃住房租賃合同期限不得超過二十年。

四是一次性收取租金的不宜超過一年。

(四)加強管理,充分保障租賃雙方合法權益。

一是保障承租人安全、環保、舒適的租住環境。《通知》對新增租賃住房的房屋標准進行了規定,要求住房應當符合《廣州市住房租賃標准》(穗建規字〔2017〕17號)且必須在竣工經驗收合格後方可交付使用。

二是確保房源的真實性。《通知》要求經營新增租賃住房的房地産開發企業、住房租賃企業、房地産經紀機構或村集體等應在廣州市房屋租賃信息服務平台(http://zfcj.gz.gov.cn/ygzf/)進行注冊並如實錄入房源信息,避免虛假信息擾亂租賃市場。

三是規定住房出租應當按照相關規定辦理房屋租賃合同登記備案,在産生糾紛時保障租賃雙方權益。

四是對新增租賃住房的運營及宣傳推廣做出明確限制性措施,如不得誘導、強迫、引導承租人參與任何有金融風險的行爲,不得出現“投資”、“升值”、“名校”、“首付”、“月供”、“不限購”、“不限貸”等涉嫌誤導、欺騙和虛假宣傳字樣。

(五)規定《通知》生效期限,自印發之日起施行,有效期5年。


三、解讀途徑

廣州市住房和城鄉建設局官方網站:http://zfcj.gz.gov.cn/


四、解讀時間

本《通知》正式印發後10日內,對社會公布解讀材料。






文章发布人:王勋 律师
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